Il trattamento IVA dei servizi immobiliari dal 2017

Rif. Normativo: Art. 7-quater, DPR n. 633/72, Regolamento UE 7.10.2013, n. 1042/2013, Note esplicative DG TAXUD 26.10.2015.

Come noto, le prestazioni di servizi relativi a beni immobili, in deroga alla regola generale, sono considerate effettuate in Italia quando l’immobile è ivi situato.

A decorrere dall’1.1.2017 sono entrate in vigore le disposizioni di uno specifico Regolamento UE contenente la definizione di “beni immobili” e l’individuazione (dettagliata) delle prestazioni di servizi relativi a tali beni.

In particolare il citato Regolamento “propone” due specifici elenchi:

• il primo (non esaustivo), delle prestazioni relative a beni immobili;
• il secondo contenente le prestazioni non relative a beni immobili.

Nel caso in cui una fattispecie non rientri in uno dei due elenchi va valutata la presenza di un “nesso sufficientemente diretto” con il bene immobile.

A seguito dell’entrata in vigore delle citate disposizioni comunitarie si ritiene opportuno che l’Agenzia delle Entrate fornisca un “refresh” della propria posizione su tali argomenti.

Definizione dei beni immobili

In base al citato nuovo art. 13-ter si considerano beni immobili:

1. una parte specifica del suolo, in superficie o nel sottosuolo, su cui sia possibile costituire diritti di proprietà e il possesso. Merita sottolineare che “non per forza ogni cosa che si trovi semplicemente sul suolo sarà considerata «immobile»”. A tal fine è richiesto che “i beni devono anche essere fissati, incorporati o radicati nel terreno”.;
2. qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile;
3. qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di un fabbricato o di un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o l’edificio risulti incompleto, quali porte, finestre, tetti, scale e ascensori;

1. qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un fabbricato o in un edificio che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio.

Servizi relativi a beni immobili – Regolamento UE n. 1042/2013

Ai sensi del citato nuovo art. 31-bis, i servizi relativi a beni immobili comprendono i servizi che hanno un nesso sufficientemente diretto con tali beni, ossia i servizi derivati da un bene immobile, se il bene è un elemento costitutivo del servizio ed è essenziale e indispensabile per la sua prestazione.

Sul punto le Note esplicative precisano che sono servizi in cui l’esito deriva dal bene immobile, ad esempio, locazione di un fabbricato o ottenimento del diritto di pesca in un territorio delimitato, erogati / destinati a un bene immobile, aventi per oggetto l’alterazione fisica o giuridica di tale bene.

In merito le Note esplicative precisano che il bene immobile è l’oggetto su cui verte il servizio erogato (ad esempio, riparazione di un fabbricato).

Le predette previsioni “non sono cumulative”. È possibile che taluni servizi rispondano ai criteri di entrambe le previsioni, ma è sufficiente soddisfare i requisiti di una sola di tali previsioni affinché il servizio sia compreso fra quelli “relativi a un bene immobile”.

Elenco dei servizi relativi a beni immobili

In particolare, il par. 2 del citato art. 31-bis, prevede la seguente elencazione (non esaustiva) di servizi relativi a beni immobili.

• Elaborazione di planimetrie per un fabbricato o per parti di un fabbricato destinato a un particolare lotto di terreno, a prescindere dal fatto che il fabbricato sia costruito;
• prestazione di servizi di sorveglianza o sicurezza nel luogo in cui è situato il bene;
• edificazione di un fabbricato sul suolo nonché lavori di costruzione e demolizione effettuati su un fabbricato o su sue parti;
• edificazione di strutture permanenti sul suolo nonché lavori di costruzione e demolizione effettuati su strutture permanenti quali condotte del gas e dell’acqua, condotte fognarie e simili;
• opere agricole, in particolare servizi agricoli quali il dissodamento, la semina, l’irrigazione e la concimazione;
• rilevamento e valutazione del rischio e dell’integrità di beni immobili;
• valutazione di beni immobili, anche a fini assicurativi, per stabilire il valore di un immobile a garanzia di un prestito o per stimare eventuali rischi e danni nell’ambito di controversie;
• locazione finanziaria o locazione di beni immobili diversi da quelli di cui alla lett. c) del par. 3, compreso il magazzinaggio di merci con assegnazione di una parte specifica  dell’immobile ad uso esclusivo del destinatario;
• cessione o trasferimento di diritti, diversi da quelli di cui alle lett. h) e i), per l’utilizzo di un bene immobile o di sue parti, in particolare licenze per l’utilizzo di parte di un immobile, come la concessione di diritti di pesca e di caccia o l’accesso a sale d’aspetto negli aeroporti, o l’uso di infrastrutture soggette a pedaggio, quali ponti o gallerie;
• lavori di manutenzione, ristrutturazione e restauro di fabbricati o di loro parti, compresi lavori di pulizia e di posa in opera di piastrelle, carta da parati e parquet;
• lavori di manutenzione, ristrutturazione e riparazione di strutture permanenti quali condotte del gas e dell’acqua, condotte fognarie e simili;
• installazione o montaggio di macchinari o attrezzature che, una volta installati o montati, possano essere considerati beni immobili;
• lavori di manutenzione e riparazione, ispezione e controllo di macchinari o attrezzature che possano essere considerati beni immobili;
• gestione immobiliare diversa dalla gestione del portafoglio di investimenti immobiliari di cui alla lett. g) del par. 3, consistente nella gestione di beni immobili commerciali, industriali o residenziali da o per conto del proprietario;
• attività di intermediazione nella vendita, nella locazione finanziaria o nella locazione di beni immobili e nella costituzione o nel trasferimento determinati diritti su beni immobili o diritti reali su beni immobili (assimilati o meno a beni materiali), diverse dalle attività di intermediazione di cui alla lett. d) del par. 3;
• servizi legali relativi al trasferimento di proprietà di beni immobili, alla costituzione o al trasferimento di determinati diritti sui beni immobili o diritti reali su beni immobili (assimilati o meno a beni materiali), quali le pratiche notarili, o alla stesura di contratti di compravendita aventi per oggetto la proprietà di beni immobili, anche qualora la sottostante operazione che dà luogo all’alterazione giuridica della proprietà non sia portata a compimento.

Elenco dei servizi non relativi a beni immobili

In base al par. 3 del citato art. 31-bis, non sono considerati servizi relativi a beni immobili le seguenti fattispecie.

• Elaborazione di planimetrie per fabbricati, o loro parti, che non siano destinati a un particolare lotto di terreno;
• magazzinaggio di merci in un bene immobile qualora non sia assegnata alcuna parte specifica dell’immobile ad uso esclusivo del destinatario;
• prestazione di servizi pubblicitari, anche se comportano l’uso di beni immobili;
• intermediazione nella prestazione di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzione analoga, quali campi di vacanza o terreni attrezzati per il campeggio, qualora l’intermediario agisca in nome e per conto di un’altra persona
• messa a disposizione di stand in fiere o luoghi d’esposizione, nonché servizi correlati atti a consentire l’esposizione di prodotti, quali la progettazione dello stand, il trasporto e il magazzinaggio dei prodotti, la fornitura di macchinari, la posa di cavi, l’assicurazione e la pubblicità;
• installazione o montaggio, manutenzione e riparazione, ispezione o controllo di macchinari o attrezzature che non siano, o non diventino, parte di beni immobili;
• gestione del portafoglio di investimenti immobiliari;
• servizi legali in materia di contratti, diversi da quelli di cui alla lett. q) del par. 2, comprese consulenze sulle clausole di un contratto per il trasferimento di beni immobili, o consulenze per eseguire un siffatto contratto o dimostrarne l’esistenza, che non siano specificamente connessi al trasferimento di proprietà di beni immobili.

Fattispecie non rientranti nell’elenco del Par. 2 / Par. 3 dell’Art. 31-bizs

Come specificato nelle Note esplicative la fattispecie che non rientra “esplicitamente”  nell’ambito dell’elenco di cui al par. 2 e par. 3 dell’art. 31-bis va “valutata caso per caso” rispetto al criterio del “nesso sufficientemente diretto” con il bene immobile di cui al par. 1 del citato art. 31-bis.

Di conseguenza, per valutare se un servizio è relativo ad un bene immobile è necessario:

• verificare se rientra nell’elenco del par. 2 dell’art. 31-bis: in tal caso allo stesso è applicabile la deroga prevista dall’art. 7-quater, lett. a), DPR n. 633/72;
• in caso di risposta negativa, verificare se il servizio rientra nell’elenco di cui al par. 3 dell’art. 31-bis: in tal caso non è applicabile la deroga di cui alla citata lett. a);
• in caso di risposta negativa (il servizio non rientra né nell’elenco di cui al par. 2 né nell’elenco di cui al par. 3) va verificato se lo stesso soddisfa il criterio prescritto dal par. 1 dell’art. 31- bis (“nesso sufficientemente diretto”).

Attrezzature per la realizzazione dei lavori immobiliari

In base al nuovo art. 31-ter la messa a disposizione di attrezzature per la realizzazione di lavori su beni immobili, costituisce una prestazione di servizi relativi a tali beni solo se il prestatore è responsabile dell’esecuzione dei lavori.

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